中国开发商的海外投资之路注定不平坦。

继马航失联事件重挫国人赴马来西亚投资楼市的热情之后,近日韩国济州道新任知事发表言论称,中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”,担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”,要求已经获得上届道政府批准、但未开工的项目“从头再来”。他还宣布,将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。

“对于海外购房来说,最大的影响是政策的不确定性,一旦购房者意识到投资的风险会随着政策变化而增加的时候,投资将非常谨慎。之前的马来西亚、现在的济州岛都会出现投资萎缩。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者表示。

业内人士表示,对于投资海外的中国房企来说,当地的政策法规是风险的首要来源。对于游戏规则的变化,企业应将其视为常态,不必回避,应通过调整适应来解决。

多个项目因此受挫

原本要在今日(24日)举行开工仪式的济州神话历史公园项目,也因此被按下暂停键。根据韩联社报道,济州道本月20日给蓝鼎济州开发公司发来通知,称通过对上月30日申请的济州神话历史公园A区和R区的建筑许可进行核查发现,建筑许可申请面积和开发事业承认面积之间存在一定差异,要求8月29日之前进行完善。

根据韩国当地媒体此前的报道,2013年4月,韩国济州国际自由城市开发中心(JDC)与中国开发企业蓝鼎集团就JDC核心项目之一的“神话历史公园”四季型综合度假村开发项目,签署了大规模投资协议备忘录 (MOA)。根据协议备忘录,蓝鼎集团将综合开发可亲身体验并欣赏济州及北欧神话的主题区、游乐设施、度假村等设施。“神话历史公园”项目是在西归浦市安德面一带,以济州独有神话与历史为背景营造世界水平的体验型主题公园的项目。

然而,就在该项目计划举行开工仪式的前一周,新当选的济州道知事元喜龙在6月17日突然表示,当地欢迎健康的中国资本,但坚决反对投机性中国资本,并要求将该项目后期的审批等全部移交给新的济州道厅。

蓄势待发的项目被踩下急刹车,项目整体开发推进将面临新的挑战。昨日 (23日),《每日经济新闻》记者致电蓝鼎国际(00582,HK)投资者关系部相关人士,该人士表示,具体的情况正在了解中,有进一步的消息后会与我们沟通。

“目前蓝鼎方面也在与当地政府进行沟通,据反馈的信息沟通的还是很顺畅的。”一位接近蓝鼎国际的知情人士表示。

而面临重新审核危机的并非这一个项目。据韩国《朝鲜日报》报道,韩国乐天公司和中国绿地集团共同开发的济州“梦塔”项目迟迟无法突进,元喜龙公开表示,将对之前道厅颁发的许可证书“一一检验并从头开始”。

对此,绿地方面昨日向《每日经济新闻》记者表示,此次被提及的“梦塔”是一个超高层的项目,目前状况需要进一步确认。而绿地此前在济州岛投资的绿地健康旅游城项目进展顺利,不受影响。

房企海外投资风险隐现

韩国济州道投资环境突然收紧,对于中国企业来说无疑是一次考验。目前进入韩国的有绿地、蓝鼎等企业来说。绿地作为国企,且在投资济州道之前有过政府层面的沟通,此次事件的影响也许有限,而其他中国企业能否顺利突围,还有待进一步了解。

此前在接受 《每日经济新闻》记者采访时,绿地方面就曾表示,在韩国的中国房企如果不熟悉当地的法律,不了解其投资领域的一些特殊政策,很可能会导致“水土不服”,最终投资失败。因而从济州项目一开始就聘请了韩国律师事务所作为“外脑”,借用“外脑”的专业性弥补了企业自身不足,避免走弯路。

此前由于韩国的行政手续复杂,一定程度上影响到了绿地在韩项目的进度。直到张玉良在3月底赴韩出席外资企业恳谈会时,特意向韩国有关方面提出要求简化行政流程、加快审批速度,对方也作出了相应改进。

可见,对于中国房企海外投资来说,最大的风险莫过于陌生的政策环境。这也要求开发企业必须做好深入的前期了解及考察。

对此,世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨认为,对于投资海外的中国房企来说,当地的政策法规是风险的首要来源。政策风向的变化或将影响项目的进度和进一步投资计划的安排。对于游戏规则的变化,出海的中国企业应将其视为常态,不必回避,通过调整适应来解决。

国际房地产顾问机构莱坊高级董事及估价咨询主管林浩文指出,济州岛中资开发企业项目投资收紧,对于中国房企出海投资具有警示意义,“海外项目不能照搬国内的操作模型,需要一定的弹性,而且一定要做好前期调研。”

在林浩文表示,越来越多的开发商由于国内限购、海外投资成本较低等因素出海,也有很多盲目收购项目后才发现隐藏许多问题,“如果是类似于欧美一些成熟的市场,风险其实相对较低,反而是一些新兴市场如东南亚等国家,由于之前购买力几乎都是国内市场支撑,快速的国际化会让其产生抵触。这也是风险所在。”

打击房企进军韩国信心

值得注意的是,除了要加强对于中资项目的审查,济州岛方面还表示将进一步提高外国人置业的门槛。

元喜龙的职务交接委员会20日对外宣布,以后外国人要获得济州道永久居留权,除了购买5亿韩元(约合50万美元)以上的房地产外,还必须另外购买5亿韩元的“济州地方开发债券”,以“改善”济州道的投资移民制度。

显然,门槛在不断抬升。早在2010年,济州岛曾颁布投资移民政策,对投资函购济州岛等指定地区的休闲娱乐设施的外国人,将给予永久居住权。其中,在济州岛内购买休闲停留设施花费50万美元以上,即可获得韩国移民身份。

如此对比来看,虽然购房的门槛金额并无多大的变化,都在50万美元左右,但此前外国购房人在五年后将可以无条件移民,不仅享受国民待遇而且不用服兵役。

伴随着越来越多的中国开发商将视线锁定在济州岛,当地也感到了危机。报道称,目前以寻求永居权为目的在济州购买度假村等房产的外国人有500余人,主要是中国人。但是济州当地的市民团体担忧,不动产投资移民制度可能引发中国等外国资本“无节制购买土地和胡乱开发”。此外,济州道已经向韩国中央政府提议,准备在济州实施“永居权总量制”,即将移民总数控制在济州岛人数总数的1%,约6000人左右。

“未来济州岛购买人群将发生变化,之前的济州岛移民条件较低,但更换新知事后,原来中国开发商开发的项目,针对的客户入籍要求将提高,这种情况下,将明显影响在售项目的销售。”张大伟对此表示。

对此,卫民不动产蔡为民在接受记者采访时表示,如果韩国地方政府对中国房企表现出抵制态度,将会打击尚未进入韩国但有意投资的企业信心,对现有的项目应该不会造成太大的影响。

他进一步指出,中国企业、游客刚刚涌入韩国时,提振了当地的经济,也受到了欢迎。随着时间推移,中国游客、移民、企业开始形成较大规模,占用了当地的教育、医疗资源,推高了物价,因而引起了当地居民的反感。

济州新上任的地方官员近期做此表态,很大程度上反映了当地的民意。所以,中国房企出海还需谨慎,应避免短时间内大规模扩张。