核心提示：雾霾仅是现代“城市病”的一种，随着我国经济的高速增长和城市化进程的快速推进，城市人口急剧膨胀、城市污染日益严重、道路交通拥堵不堪、资源能源短缺等城市化共性问题不断涌现。为克服这些“城市病”的困扰，欧美日等发达国家的经验是，大力发展公共交通，尤其是轨道交通成为了缓解城市交通和环境压力的必由之路。

　　入冬以来，中国许多地方出现严重雾霾天气，PM2.5大大超标，其中以北京及其周边地区最为严重。中国工程院钟南山在接受央视采访时表示：“大气污染比非典可怕得多，非典可以隔离，但是大气污染任何人都跑不掉。”的确，没有人在这种环境下还可以做到自强不“吸”，只是公众在了解危害之后更需要知道，下一步怎么办？其实，雾霾仅是现代“城市病”的一种，随着我国经济的高速增长和城市化进程的快速推进，城市人口急剧膨胀、城市污染日益严重、道路交通拥堵不堪、资源能源短缺等城市化共性问题不断涌现。　

　　为克服这些“城市病”的困扰，欧美日等发达国家的经验是，大力发展公共交通，尤其是轨道交通成为了缓解城市交通和环境压力的必由之路。　

　　要大力发展轨道交通，首要问题是资金。轨道交通建设需要大量资金保障，据初步估算，轨道交通地下建设1公里需要8亿元，地上建设需要4至6亿元。尽管在政府财政资金的支持下，通过市场化运作，多元化融资的方式吸收社会资金，扭转了“地铁建设等资金”的局面，但是资金仍是首要问题。以深圳为例，计划未来25年建设365公里轨道交通线路需投入资金约1200亿元。　

　　轨道交通较难实现盈利，只有香港等极少数城市采用了将轨道交通建设与其周边土地一起进行捆绑式投资运作的方式实现了盈利，北京市政府每年对地铁的财政补贴高达4亿元。现在看来，香港模式将逐步获得大陆轨道交通建设的认可，即利用好轨道交通沿线资源，提升沿线土地（房地产）商业价值，利用好地下空间，以轨道交通的外部效益弥补和转化成为其自身的效益和价值，有效缓解地铁建设和运营资金压力。与城建相关的房地产和建材业注定要受到巨大影响。　

　　目前，大陆居民普遍关注的是对居住地产价格的影响。确实，轨道交通便捷高效的特性决定了其具有特殊的“磁性”，能刺激站点周围土地的高密度开发，促进轨道交通沿线的经济发展。一是轨道交通新线建设能刺激站点周围房价的大幅波动；二是轨道交通新线建设能刺激站点周围土地一级开发和土地地价的升值，且轨道交通对于沿线地产和房地产价格的刺激程度受到其距离站点半径距离及轨道交通建设时间的影响。以北京第一条城市快速轨道交通线路13号线为例，其开通运营对于清河、回龙观、北苑等城北边缘区域发挥着重要作用。据统计数据显示，13号线沿线的地价自2000年动工建设时开始就有了较大波动，而建设运营后波动却小于建设时期；从距离上看，越是远离市中心的区域，如霍营站的波动越是明显。　

　　但人们普遍忽视了商业地产的价值和开发，这包括地上地下的商业地产开发以及对居民地产的补充开发。轨道交通地下空间开发是指对轨道交通建设伴随产生地下位置的合理利用。地下空间具有恒温性、恒湿性、避光性、气密性等优于地上空间的特性，但是地下空间的开发和利用也具有建成后改造和改建难度大的不可逆性。我国对于轨道交通地下空间的商业开发起步晚，2012年，北京首个轨道交通地下空间商业开发站点动物园站实现营业，为今后的地下空间商业开发积累了经验，提高了轨道交通的吸引力。轨道交通建设，尤其是地面建设会占用大量的土地，为了合理提高土地使用效率，轨道交通线路以上的空间利用得到了轨道交通建设者的重视。以北京为例，四惠车辆段的上盖空间已经利用建设民用住房，有效提高土地使用效率；香港地铁10%的建设费用来自于车站的物业开发。地下和上盖空间的利用对进一步丰富轨道交通便民服务、完善城市轨道交通基础设施、实现地下空间资源集约化利用具有重要意义。此外，大陆普遍忽视商业地产对居住用地产的补充作用。以北京昌平线为例，虽然地铁已经开通，附近楼盘的居民早已入住，但配套的商业地产基本没有或者尚未跟上，居民日常生活苦不堪言。　

　　建材商看到了轨道建设所需建筑材料的前景，很大程度上忽视了轨道建设给其带来的展示功能。展示功能也体现为两个方面。第一，轨道相关建筑的展示作用，在发达国家，特别是在欧美的一些交通中转中心，修建建筑可以用“富丽堂皇”、“艺术品”、“精致”等字眼来修饰，这些中转中心多数已有几十年、上百年历史，从侧面给建筑商和建材商打造了一个长期的、人流密集的广告。这与我国的站点隔三差五的不断翻修，建筑用料低劣形成了鲜明对比。另外，由于人流量多，轨道站点附近的商业地产可为建材商和家具商的产品展示形象和产品推广提供足够的空间，但在国内建材业竞争激烈的今天，建材和家具生产商和经销商，在这方面的空间利用和广告意识显然并未跟上。