当前，我国城镇化进程已进入以存量空间优化为核心的高质量发展阶段。住房和城乡建设部《2023年中国城市建设统计年鉴》数据显示，全国房龄超过20年的建筑规模达700亿m²，自2019年国家启动老旧小区改造三年行动，至2021年“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，政策导向已从单一的物质空间改造、环境整治转向涵盖经济、社会、生态的复合型更新。这一转向要求学术界在建成环境改造的设计和技术伊始，深度思考产权重构、利益分配、可持续运维等制度性难题。

在此背景下，城市更新既是破解“城市病”的关键路径，也是推动社会公平的重要抓手，更是推动建筑业高质量发展、提升国民经济社会发展的重要支柱。

借鉴我国和国际城市更新的经验，建议建立以开发扩展和民生平衡为前提的政策工具箱，其分类框架如下。

（1）开发扩展类：建议在中心城区推行“功能混合 + 容积率奖励”政策，通过规划管理上的“规制缓和”，提升地块的功能混合和容积率（可结合容积率转移或公共绿地奖励或直接提升），为城市更新的开发扩展提供经济动力，同时可要求配建政策性住宅、公共设施等解决城市发展问题。

（2）民生平衡类：对老旧住区集中区域实施“财政补贴 + 产权置换”政策，通过“原拆原建+适当扩容 + 产权融资”的方式，提升老旧住区更新的居民参加动力，通过改造环境提升房产价值的方式、以经济适用房确权方式，动员居民与政府共同出资完成城市更新和环境改善。例如北京推出的城市危旧楼房改建的更新方式。

城市更新在任何国家和地区都是一个复杂而长期的过程，利益主体多且居民诉求多样，应充分发挥我国政府和党建在城市建设和社区管理中的强大作用，强化在时间和地域上的统筹。

（1）可考虑构建“市级统筹+区级实施+社区参与”三级治理架构，将城市更新专项规划纳入国土规划“一张图”，建立动态评估机制和持续发展计划。

（2）充分发挥货币和土地权益的交易机制，丰富目前单一的强制配套方法，通过设立如“城市更新公共利益基金”等公共资金，按更新项目或邻近的新开发项目提取10%~15%的增值收益缴纳基金，专项用于保障性住房和社区服务设施。也可建立“更新权交易”制度，允许产权人将未开发容积率在区域内有偿转让，激发城市更新的活力。

（3）实现更新项目从体检评估、方案模拟到运维监测的数字化闭环，导入前策划、后评估的机制，建立城市社区建筑的全生命周期成本与效益核算模型，用数字支撑机制创新和管理优化。

通过既有建筑改造后降低能耗，采用建筑的SI体系将长寿结构、灵活管线、可变装修与工厂化生产、装配化施工、智能化管理的建筑工业化手段相结合，提供城市生活的柔性底座，减少城市的大拆大建，实现建筑碳排放强度下降。

通过整合BIM、GIS和IoT数据，以及利用激光扫描与倾斜摄影技术，特别是AI技术进行图像语义识别和三维重建，轻量化实现建成环境全要素模拟，构建城市更新数字底座，并基于城市体验等规则体系分析街区更新的要点和迫切性，为城市更新提供计划依据。

可重点研究自动驾驶、低空经济、具身智能等新技术带来的城市生活和工作形态的变化，结合新材料、新技术、新工艺的研究，重点研发适用于既有建筑的结构加固、节能改造、设施集成、低环境影响施工技术，解决建筑业的传统痛点和通病问题，实现居民向往的好城区、好社区、好房子的需求，提升建筑业在国民经济中的支柱地位，促进学科健康可持续发展。

城市更新是一场关乎空间再生产与社会关系重构的深刻变革。在政策设计层面，需要以精细化分类机制激活市场活力，以跨部门、跨学科的协同打破行政和学术壁垒，优化我国土地制度和城市规划管理制度，以保障社会公平提升全民福祉；在技术创新层面，应加速工业化装配化、低碳技术、数字孪生的应用。

此外，还应积极建立前策划、后评估的建筑全生命周期成本与效益核算模型，对比分析拆除重建与有机更新的经济效益，为城市有机更新提供数据支撑。

期待业界同仁的关注和交流，为我国建筑业的高质量发展和城市更新提供学术支撑。

近年来，上海市加快城市更新进度。普陀区红旗村曾是上海中心城区最大的“城中村”，如今建成兼具办公、商业、居住、剧院等多业态的城市综合体“真如境”。拍摄于2023年12月（新华社 发）

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