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京再发“限高令” 审批配额制回归“管控”时代

2013-11-11 232 0

继北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京市住建委”）祭出“京七条”后，将在年前停批4万元/平方米以上的高价房预售许可的“限高令”再度甚嚣尘上。

　　就在“京七条”出台，推出通过政策保障调节中端市场的自住型商品房不久，北京房协的相关负责人和一些高端项目的开发企业内部人士就向中国房地产报记者透露，北京楼市的高端市场并未因此“放开”，为了保证本年度商品房成交均价，完成2013年“保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定”房地产调控目标，在今年年底前，北京市住建委方面不再给高价项目批预售证。

　　一些市场人士由此惊呼，北京市房地产调控的思路，已经从“低端有保障，中端有支持，高端有市场”，演变成“低端有保障，中端有政策，高端有控制”的唯数据论逻辑，而北京楼市的高端市场或从此进入“管控”时代。

　　“限高令”源自预售审批配额制

　　本月初，坊间流出消息，11月1日北京市住建委召集了近40家房企代表开了一场内部座谈会，口头传达6点意见，北京市住建委新闻中心主任刘海琦在接受本报记者采访时默认了这一消息。并表示当前稳定房价、完成北京市2013年度的房价调控目标是今年年底前最重要的工作和任务。

　　另外一位建委内部人士也告诉本报记者，实际上在这次内部座谈会之前，第四季度开始严格管控限制“高价盘”、“涨价盘”的基调就已经定了下来，涉及的部分项目负责人也都得了传达。之所以召集三四十家企业代表集体召开座谈会，也是因为年底前等待市住建委预售审批的项目太多了，很多高端项目被拒批又多次重复申请，甚至通过精装捆绑、变相折扣等方式投机取巧，在年前明确限制预售证批复的原则、基调，也是希望第四季度的工作能够顺利进行。

　　实际上，今年以来北京市预售趋严，针对4万元/平方米以上的高价房采取预售许可审批配额管制并非首次，今年的6、7月份就曾经传出原则上超4万元/平方米楼盘每月仅批1个。

　　“针对预售证的审批配额制实际上早在去年就存在了。这是一个住建系统内部的规定，没有对外界公布。”一位住房和城乡建设部内部人士向本报记者透露。从2012年1月，各地住建系统“一把手”要向住建部承诺每年新增、新建住房的销售价格年上涨目标，并与住建部签订地方责任书。

　　作为责任书中的内容之一，预售审批配额制彼时即已被提出，主要是为了配合各地更好地控制房价上涨，达成房价控制目标。一旦地方房价在监控中发现阶段性“超标”，即可根据预售审批配额制的实施原则，对明显高于区域市场价、影响全年房价调控目标的新建项目施行配额管制，通过延缓预售证的方式来控制房价。

　　“预售审批配额制是一种原则性房价管控制度，并没有在具体设置价格和数量上的限制，具体的逐月配额尺度把握也已下放至地方政府。”上述住房和城乡建设部内部人士表示，这一制度不是某一地方政府的区域性政策，包括北京、上海这样房价上涨压力比较大的城市，如果上半年或某一阶段超过了年初设定的房价调控目标，就会立刻在内部施行这种预售审批配额管制。

　　高价盘集体中招

部分项目“曲线”签约

　　“不是说有多少项目会受到影响，而是高于这个单价以上的项目全部被卡住。我们在做的很多项目现在想推都没法推。”一手房投资顾问、营销代理公司伟业顾问集团副总经理赵铁路认为，暂停高价房发证是政府对房地产市场采取的短期行政调控手段，将直接减少该价位以上住房的市场供应，会在一定程度上影响本年度商品房成交均价。对于2013年“保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定”房地产调控目标的实现有积极的作用，但从供需层面上看，这种短期的临时性管控，并不能解决未来的高价房入市行为。

　　“这些项目从拿地开始就是实实在在存在的，购买需求也是实实在在存在的，不是说住建委不给批预售就不存在了。到明年某个时间节点放开了，从数据上看高端项目的成交量又该都上去了。”赵铁路告诉记者，从今年上半年的“新国五条”北京版细则，到现在的“京七条”、“限高令”，业内已经形成的共识，高端市场并不会因为北京市推广自住型商品房而被“放开”，反而从原来“高端有市场”的政策逻辑变成了“高端有控制”。

　　“赶在年前这个时间节点上，批不下预售证不能网签，小一些的房企在年底回款上会受到影响，大的企业年底业绩报表也会不好看。”一些受本次“限高令”影响的房企内部人士也告诉记者，年底前“暂停单价在4万元及以上高价房发证”，短期内对北京楼市整体高端市场可谓全盘性打击，其中不乏名企、名盘，包括金茂悦、华贸城，以及万科的某高端项目，都因为均价超过4万地和单签精装合同等问题受到影响。

　　“从预售证上说，‘限高令’是无解的，房企除了等待也没有别的办法。但是因为从年初开始北京市就预售从严，很多高端项目早就开始用一些变通的方式先‘卖’出去了。”伟业顾问集团副总经理赵铁路向记者透露，虽然无法网签，但是由于高端市场今年以来一直处于供不应求的情况，即使没法拿到预售证，不少项目也可以通过一些变通的方式“曲线”签约。

　　“单价在4万~6万元/平方米的中高端项目，最简单的方式就是提前‘排号’、‘摇号’，通过一些第三方网站机构组织各种开盘活动，变相让购房者先交付一定名目的订金、摇号押金等。一些着急回款的项目则通过签‘认购书’等方式先期收取一些现金，一些顶级豪宅、别墅项目，就会采取一些小众的圈层营销，私下里跟准客户收取不菲的‘诚意金’。”一位高端项目的营销人士告诉记者，这种硬性的“限高令”除了在数据上控制了房价目标，由于购房者购买意愿强烈，这些“曲线”成交的市场行为依然存在。

　　到底有多少高端项目止步于“限高令”，涉及的房企都对此三缄其口，一时无从得知。根据亚豪机构统计数据显示，今年11月原本预计入市的项目当中，中低端类刚需项目有所减少，中高端项目的占比则明显上升。11月预计入市的16个项目当中，不仅包括西山艺境、北京城建·徜徉墅等三个别墅项目，还包括西山壹号院、五矿万科·如园等4个城市豪宅项目，以及亦庄金茂悦[最新消息价格户型点评]、京西金泰丽湾两个区域标杆项目。

　　“虽然都还没有公布市场报价，但是这些豪宅、中高端项目现在来看，很难不涉及被每平方米4万元停批和禁止精装捆绑限制。”亚豪机构市场总监郭毅认为，“限高令”现在看是临时的短期行为，但是这对高端市场的影响会一直延续到明年。即使不完全统计，北京目前在售和准备入市的高端项目就在50多个，如果明年4、5月份以后再集中入市，每平方米单价在4万~6万区间的中高端项目，就有可能承受到更大的竞争压力，回款周期也会变长。

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